繼承登記
繼承登記
1、「戶政事務所」請領戶籍資料或印鑑證明
申請載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本及全體繼承人現在戶籍謄本等相關戶籍資料,以利製作繼承系統表,俾後續申報遺產稅及申辦繼承登記。另欲申請分割繼承登記,繼承人應依土地登記規則第40條規定親自到場,倘繼承人無法親自到場者,得依土地登記規則第41條規定擇一辦理,如:檢附印鑑證明替代。
2、「國稅局」申報遺產稅
在辦理遺產繼承登記前,繼承人應先向國稅局申報遺產稅,申報遺產稅之前可先查詢被繼承人之財產明細,以免漏報遺產稅或漏辦繼承登記。被繼承人如設籍在本市,可向本市國稅局、各分局、稽徵所申報,戶籍在高雄市以外之其它縣市者,向當地國稅局所屬分局或稽徵所申報。繼承人申報遺產稅後,國稅局會發給「遺產稅繳清證明書」或「遺產稅免稅證明書」。
3、「稅捐稽徵機關」
查有無欠繳稅費 欠繳稅款之土地或房屋,於欠稅未繳清之前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。所以繼承人於拿到國稅局核發之遺產稅繳清(或免稅)證明書後,必須持該遺產稅繳清(或免稅)證明書至稅捐稽徵機關(本市為稅捐稽徵處),查註該遺產之標的無欠稅後,再向地政事務所申請辦理繼承登記。
4、「地政事務所」申辦繼承登記
繼承登記請到地政事務所申辦,其應附之文件如下:
(1) 土地登記申請書。表格下載
(2) 登記清冊。表格下載
(3) 繼承系統表。表格下載
(4) 戶籍謄本。(含被繼承人死亡記事之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本)
(5) 法院准予備查之繼承權拋棄文件。(拋棄繼承權者須檢附,請參閱 臺灣高雄地方法院全球資訊網 )
(6) 遺產分割協議書。(辦理分割繼承登記時須檢附,並貼足不動產價值千分之一印花稅)表格下載
(7) 遺囑正、影本(辦理遺囑繼承時檢附,民法相關規定參閱全國法規資料庫)。
(8) 遺產稅繳(免)納證明書或其他有關證明文件。
(9) 所有權狀正本。(如權狀遺失得由繼承人檢附切結書辦理) 表格下載
(10) 繳納登記費、書狀費。(登記費以死亡當時遺產之申報地價千分之一計算,書狀費每張新台幣80元整)
(11) 其他依法律規定應提出之證明文件。
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共有土地分割
一、標示分割 1.一般分割:1筆土地割出2筆或2筆以上之土地,分割後各筆土地之所有權屬沒有變動。一般分割是由全體共有人或是部分共有人依土地法34條之1規定(共有人人數及其應有部分合計過半數,或應有部分合計逾3分之2者)提出申請。 2.判決(或和解、調解、調處)分割:因司法機關判決確定或訴訟上之和解或調解成立者,由權利人持法院確定判決、調解或和解筆錄至登記機關申請,登記機關依判決書主文內容辦理分割。 3.逕為分割:政府為推行土地政策,興辦國家各項建設,對都市計畫施行區域內之都市土地範圍及其土地使用分區與公共設施保留地界線等,由登記機關依都市計畫樁位等資料,據以逕行辦理地籍分割測量及登記。 辦竣後登記機關會主動通知權利人換狀,權利人收到換狀通知書後,記得帶原權狀到登記機關更換分割後的新權狀。 二、所有權分割 1.共有物分割:共有人間互相協議,共有土地分割後各筆土地由各所有權人分別各自取得其應有部分。共有物分割由全體共有人提出申請,需要特別注意的是,共有物分割應先申請標示分割測量及登記,再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更者,不在此限。 2.判決(或和解、調解、調處)共有物分割:部分共有人得提出法院確定判決書、和解或調解筆錄及其他應附書件,單獨為全體共有人申請登記。如果有涉及標示變更的話,同樣需先申請標示分割測量及登記。 土地分割的方式有三種,分別是「協議分割」、「調解分割」、「裁判分割」: 協議分割:只要全體共有人都有意思分割,且達成協議即可。不需書面,凡有明示或默示之意思表示,對分割之方式事前同意或事後追認者,皆屬之。分割的方式可以是原物(原土地)分割、價金分配、或以抽籤之方式均可。裁判分割:若無法如上一項順利協議分割,經全體共有人同意後,便可聲請法院進行裁判分割。分割的方式有原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等三種,且應以此三種分割方法為限。調解分割:假如經過協議與裁判分割仍無法成功分割,則可聲請地政機關調解。簡單來說就是無法自行達成協議、又不想讓法院裁判分割者,可以聲請地政機關調解。 與其他共有人已協議好分割土地,那麼請仔細審視您的標的物是否有特殊的限制: 特別使用目的不能分割:如共有道路、界標、界牆、區分所有建物之建築基地。契約訂有不分割期限者:全體共有人可協議訂定「不分割期限」,期限最長不得超過5年。法令禁止分割之規定者:建築基地、建築基地之法定空地、小於單位面積者、遺產稅未繳清者、土地重劃區徵收期間禁止分割等。 土地分割流程約需15個工作天:一、填寫申請書:於政府網站下載土地分割申請書。二、填妥說明書後,連同應備文件及費用親至地政事務所辦理。 申請書土地所有權狀(正本)身分證明文件(戶籍謄本、身分證影印本或戶口名簿影印本)實施建築管理後,建造之建築物申請基地分割,應檢附法定空地分割證明實施建築管理前,建造之建築物申請基地分割,應檢附主管機關或鄉鎮市區公所之證明文件,或實施建築管理前繳納房屋稅、水費、電費之憑證建築基地分宗請領建築執照,申請土地經界線分割,應檢附建築執照司法機關判決確定或和解成立者,應檢附法院判決書及法院判決確定證明書或和解筆錄,或法院核定之調解書及附圖影印本抵繳遺產稅申請分割時,應檢附稅捐機關或國有財產機關核准文件及繼承證明文件。三、現場測量:與測量人員約定日期時間前往實地測量、協助指界。四、完成登記:測量、標界完成後至地政事務所領狀,完成分割。 土地分割後的優點土地可以獨立使用土地可以獨立買賣土地可以獨立貸款 土地分割的費用土地所有權人為因應土地利用之事實需要,申請將一宗土地分割為兩宗以上,此種將實地新經界線測繪於地籍圖之測算作業,謂之分割複丈。 土地分割複丈費按分割後筆數計算,每筆以新台幣800元計收,申請人如未能埋設界標,一併申請確定分割點界址者,加繳複丈費之半數。 其規費計收如下:以每筆每公頃為計收單位,按分割後筆數計算,每單位以新臺幣八百元計收, 不足一公頃者,以一公頃計,超過一公頃者,每增加半公頃增收半數,增加不足半公頃者,以半公頃計。 另申請人未能埋設界標,一併申請確定分割點界址者,加繳複丈費之半數;至於面積超過十公頃者,得視實際需要,另案核計。 土地持分可以申請貸款嗎?需準備的相關文件及費用有哪些? 如果要以持分土地,向銀行申請土地貸款,其實很高的機率是不會過件的。因為你所擁有的土地並不完整,雖已分割產權,但將來若不幸銀行需要法拍沒收抵押品時時會較不易且麻煩、風險較高,除非是共同持有人同意,否則銀行鮮少受理。此時會建議轉而尋求民間金融機構辦理土地貸款,一來民間土地貸款只要個人單獨持有的土地權即可申辦,無須經其他持分人同意,且手續簡便、估價審核快速,也不會特別通知其他持分人。贈與信託登記
常在報章雜誌上看到新聞:老一輩的把房產贈與給子女,結果子女卻對父母不理不睬、沒盡到奉養的責任,讓父母失望至極。 還曾看過一則報導是: 老翁把房子贈與給兒子,結果他卻沒對父親盡到奉養的義務,於是老翁有天就雇用怪手,把他送給兒子的透天厝整個鏟平。 如果你要照顧兒女,確實是不要這樣直接贈與,要留點後路先照顧好自己,把退休、老年安養都安排好了,再來把部分財產贈與給小孩,這一部分贈與出去的財產是不會影響你的退休安養計畫的。 如果要贈與不動產給子女應該要怎麼做,可以讓你贈與完還保有控制權? 雖然民法有不孝條款贈與撤銷權,民法第416條有這樣的規定: 「受贈人對於贈與人,有左列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與: 一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。 二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。 前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。 贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同。」 但是這個要經過訴訟,律師費將是一筆不小的開銷,而且你還不一定會贏。 如果要贈與不動產給子女,可能會有以下幾種情形: 1.房子給子女後辦設定抵押權 房子給子女後,為了怕子女以後不盡到扶養的責任,有些父母會去做一個動作: 辦設定抵押權。 舉例父親贈與1,200萬的房子給兒子,設定抵押權額度800萬,變成是兒子對父親負債800萬。 設定抵押權的目的在確保債權, 如果債權已屆清償期而未獲清償,抵押權人就可以依據民法的規定:民法第873條:抵押權人,於債權已屆清償期,而未受清償者,得聲請法院拍賣抵押物,就其賣得價金而受清償。 抵押權是指債務人將財產做債權擔保,如果逾期不還款,債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。 這樣設定抵押權的目的是:對子女產生一牽制效用,子女可能不敢不盡孝道,或是私下把房子賣了。 不過這其中也陷阱存在,如果父母設定抵押權額度設定太高,萬一父母過世抵押權額度會變遺產,列入遺產總額中計算遺產稅。 抵押權額度設定太低,子女可能再去去辦二胎貸款,欠下負債等。 2.不動產贈與子女要避免被追贈與稅 有些人贈與房子,是直接買房子登記在子女名下,因為無資金來源證明,無法證明子女是有能力買房的,這樣子就要小心國稅局會認定是贈與,追你贈與稅。 國稅局曾公告一案子,父親購買預售屋,完工交屋時登記兒子名下,房屋及土地之買賣總價款3,500萬元,父親繳了自備款1,100萬元,剩下金額是銀行貸款繳付,再由兒子按期償還銀行貸款及利息。 國稅局認為其子剛退伍,收入不高,並無相當資力購置該等不動產,而且也無法提供資金來源證明,最後被國稅局核定以贈與論,被課徵贈與稅近100萬元。 另外,如果房子給子女是採用附有負擔的贈與,亦即父母將房子辦貸款後,再連同房貸一併贈與過戶給子女。 這樣做的好處是可省下贈與稅,也可一次移轉省下稅務規費。 按:遺產及贈與稅法第21條:贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。 所以兒子承接的房貸是可以自贈與總額中扣除的,以降低贈與總額,亦即該房子的土地公告現值及評定課稅價值的總和,扣除房貸金額後再據以計算應繳納的贈與稅。 舉例:如果你要贈與給子女的房子,土地公告現值與房屋課稅現值總計8,900萬,貸款3,500萬,土地增值稅與契稅280萬。 這時你要繳的贈與稅是:(8,900萬-220萬贈與免稅額-3,500萬貸款-280萬土地增值稅及契稅)×15%-125萬=610萬(應納贈與稅額),贈與的淨額是已經扣除貸款金額,所以要繳的贈與稅降低了。 贈與稅速算公式 這時要注意的是貸款的額度多少,如果以貸款3,500萬,貸款利率2%、貸款年期20年計算,1個月房貸是17萬6,765元,1年是212萬,還沒超過贈與免稅額220萬,因此父母可以每年贈與子女212萬讓子女來繳房貸。 如此就能讓父母贈與房子後,每年分次贈與現金給子女,幫子女繳房貸,可合法節稅。 不過要注意的是:父母贈與給子女的房產,不能在短期內出售,否則會面臨高額的稅負。 現在房地合一稅的稅率認定,以其持有房屋、土地期間長短,會適用不同的稅率: 1.持有期間在1年以內:45%。 2.持有期間超過1年、未逾2年:35%。 3.持有期間超過2年,未逾10年:20%。 4.持有期間超過10年:15%。 而如果符合「戶籍登記自住」、「居住滿6年」、且「無出租或供營業使用」這些條件,則以後出售可適用10%優惠稅率,並享有免稅額400萬元。 要贈與不動產給子女,又怕子女不孝,或亂處分不動產,其實你贈與房子後可以這麼做: 父母贈屋給子女後以不動產做「自益民事信託」:以父母為受託人,子女為房屋的委託人與受益人,這時候受託人為房屋所有權人,能全權管理處分房產。 辦理信託後房子會被註記為信託財產,如果子女要用房子去辦貸款,銀行一看登記簿謄本房子是信託財產,銀行將不願意借款。 而信託專簿謄本中如果已註明: 信託契約載明信託目的包括出售(或處分),則委託人已經失去自行出售(或處分)之權利,因此無法買賣。 信託可分為2種, 一是自益型信託,也就是委託人和受益人是同一人; 二是他益型信託,委託人將信託利益贈與受益人。 如果是他益型,委託人在生前就成立信託、把財產轉入信託時,屬於贈與行為。 這時因為我們做的是自益信託,不用繳增值稅贈與稅,但是如果你做他益型信託(例如委託人是父母,受益人是子女) ,這樣是算贈與,信託成立、移轉財產就要繳贈與稅增值稅。 做自益信託的好處是什麼? 1.不用繳土地增值稅與贈與稅,相關法規如下: §.土地增值稅 土地稅法第28條之3第1款: 土地為信託財產者,於因信託行為成立,委託人與受託人間移轉所有權,不課徵土地增值稅。 §.贈與稅 遺產及贈與稅法第5-2條: 信託財產於左列各款信託關係人間移轉或為其他處分者,不課徵贈與稅: 一、因信託行為成立,委託人與受託人間。 二、信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。 三、信託關係存續中,受託人依信託本旨交付信託財產,受託人與受益人間。 遺產及贈與稅法第5-1條:信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者,視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人,依本法規定,課徵贈與稅。 意思是說他益型信託,例如委託人是父母,受益人是子女,受益人跟委託人不同人,是要課贈與稅的。 因此如果我們成立的是:委託人和受益人是同一人的自益型信託,信託的委託人和受益人都是子女,所以不用繳贈與稅。 而受託人是父母,這時因為是委託人與受託人間移轉所有權,所以不課徵土地增值稅。 2.不動產註明為信託財產,子女無法買賣處分 如果你把不動產贈與給子女,不想讓他們隨便買賣處分的話,註記為信託財產就有這樣的作用。 當你要買房子時,你一定要先申請土地建物登記謄本,查看產權是否清楚。 這時如果發現該產權尚有註記「信託財產內容詳信託專簿」、「委託人XXX」時,應向登記機關申請影印信託專簿,才能知道賣方是現登記名義人(即受託人)或原所有權人(即委託人)。 若賣方是受託人,他是否獲有出售該房地的授權,看信託契約書信託目的欄就可以知道;若賣方是委託人,而信託契約已載明信託目的包括出售(或處分),則委託人已經失去自行出售(或處分)之權利。 換句話說以父母當受託人,子女為委託人的自益信託,信託契約也有載明信託目的包括出售(或處分)時,子女就無法出售或處分該不動產了。 按:土地登記規則第131條信託登記完畢,發給土地或建物所有權狀或他項權利證明書時,應於書狀記明信託財產,信託內容詳信託專簿。 第132條土地權利經登記機關辦理信託登記後,應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿,提供閱覽或申請複印 信託專簿又是什麼呢? 信託專簿是信託登記案件影本,地政事務所除了有「登記簿謄本」外,還有「信託專簿謄本」也是公開的資訊,任何人也都可以申請調閱。 信託專簿謄本就像一般的土地建物謄本一樣;只要有地號(建號)等基本資訊,就可以申請信託專簿謄本。 藉由信託專簿,你就可以知道如果該不動產是信託財產時,與你做交易的賣方是否有權利可以出售該不動產,以避免掉買賣糾紛。 雖然天下父母心可能都想照顧子女,讓他們過較好的生活,因此會贈與子女財產等。 不過最好是有個完整的規畫,要預留後路,先把自己退休養老顧好,再來談照顧子女。 不要像這些報導中的例子,把房產贈與給子女後,結果子女不奉養盡孝,自己的生活就會出問題,無法安心養老。不動產買賣過戶登記
不動產買賣過戶之辦理程序申報土地增值稅、契稅 ⇒申報贈與稅(二親等以內) ⇒買賣移轉登記 一、申報「土地增值稅」需附文件:(至轄區稅務局分局辦理)1.土地增值稅申報書(稅捐處提供)2.身分證影印本或戶口名簿影本(買受人及出賣人)3.土地所有權狀影本4.土地贈與契約書影印本(黏貼印花稅票後再影印)5.土地登記謄本(可附影印本;需先至地政事務所申請) 二、申報「契稅」需附文件:(至轄區稅務局分局辦理)1.契稅申報書(稅務局提供)2.身分證影印本或戶口名簿影本(買受人及出賣人)3.建物所有權狀影本4.建物贈與契約書影印本(黏貼印花稅票後再影印) 三、申報「贈與稅」需附文件:(買賣雙方為二等親關係者才需要申報:如父母子女、兄弟姊妹、祖父母與孫子之間買賣(至轄區國稅局稽徵所辦理)1.贈與稅申報書(鎮公所或國稅局提供)2.身分證影印本或戶口名簿影本(買受人及出賣人)3.土地、建物贈與契約書影印本4.土地增值稅(免)繳款書影本5.契稅(免)繳款書影本 每年贈與稅免稅額 220 萬元。贈與稅稅率:依課稅贈與淨額,課徵百分之十。 四、「買賣」所有權移轉登記(至轄區地政事務收件)需附文件:1.土地登記申請書(地政事務所免費提供)2.買賣契約書正副本各一份(地政事務所提供亦可至上列網站下載,)3.身分證影印本或戶口名簿影本或戶籍謄本正本(買受人及出賣人)4.印鑑證明一份(出賣人至戶籍所在地之戶政事務所申請) 5.土地、建物所有權狀正本6.土地增值稅、建物契稅 (免) 繳款書收據(並至稅務局查註無欠繳地價稅、工程受益費及房屋稅)7.贈與稅繳(免)納證明書及影印本(二親等以內需檢附)8.不動產如為國宅,尚需檢附國宅移轉同意書。(向苗栗縣政府都市發展局國民住宅發展處申請)9.其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。 子女如未成年,還需父母親當法定代理人。 並切結確為未成年子女之利益處分 五、買賣移轉過戶所需費用如下:1. 土地增值稅:土地增值稅試算網址2. 契稅:房屋移轉權利價值的 6%計算 (可向稅捐處查詢房屋評定價格做為買賣權利價值) 契稅試算網址3. 贈與稅:(二親等以內之買賣)試算網址:http://service.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W74. 公告土地現值請參考土地登記謄本或至下列網址查詢http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=1005. 印花稅:印花可至郵局購買,或至稅捐處開立印花稅總繳稅單。(契約移轉現值千分之 1)6. 地政登記規費:登記費: 土地:申報地價 X 面積 X 持分 x 0.1% (申報地價請查閱土地登記謄本)。 建物:稅捐機關核定契價 X 0.1%(核定契價請查閱契稅繳(免)納收據聯) 書狀費:土地、建物書狀費一張 80 元。 貼心小叮嚀:請於雙方簽訂契 約後一個月內辦理報稅及申請 移轉登記,以免受罰。 ※依土地法第73條第二規定:地含建物)權利變更登記應於權利變更後一個月內為之。聲請期者,每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰,但最高不得超過二十倍。 申請人若為法人,請依土地登記規則第42辦理 土地登記規則第 40 條 申請登記時,登記義務人應親自到場,提出國民身分證正本,當場於申請書或登記原因證明文件內簽名,並由登記機關指定人員核符後同時簽證。前項登記義務人未領有國民身分證者,應提出下列身分證明文件:一、外國人應提出護照或中華民國居留證。二、旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書及其他附具照片之身分證明文件。三、大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證。四、香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證明文件。五、歸化或回復中華民國國籍者,應提出主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。 第 41 條 申請登記時,有下列情形之一者,當事人得免親自到場:一、依第二十七條第四款規定,得由權利人單獨申請登記。二、登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證。三、與有前款情形之案件同時連件申請辦理,而登記義務人同一,且其所蓋之印章相同。四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證。五、登記義務人為無行為能力人或限制行為能力人,其法定代理人已依第三十九條規定辦理並親自到場。六、登記義務人依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑。七、外國人或旅外僑民授權第三人辦理土地登記,該授權書經我駐外館處驗證。八、大陸地區人民或香港、澳門居民授權第三人辦理土地登記,該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證。九、祭祀公業土地授權管理人處分,該契約書依法經公證或認證。十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。十一、土地合併時,各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。十二、建物所有權第一次登記協議書與申請書權利人所蓋印章相符。十三、依第四十三條第三項規定辦理更正登記所提出之協議書,各共有人更正前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。十四、依第一百零四條規定以籌備人公推之代表人名義申請登記提出協議書。十五、其他由中央地政機關規定得免由當事人親自到場 。 第 42 條 申請人為法人者,應提出法人登記證明文件及其代表人之資格證明。其為義務人時,應另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件,及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序,並蓋章。前項應提出之文件,於申請人為公司法人者,為法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。義務人為財團法人,應提出其主管機關核准或同意備查之證明文件。 ※買賣之標的物座落在高雄市之內可向楠梓、三民、新興、鹽埕、前鎮、鳳山、岡山、旗山、路竹、美濃、仁武、大寮任何一所申請買賣登記。 楠梓不動產買賣過戶登記,鹽埕不動產買賣過戶登記,岡山不動產買賣過戶登記,旗山不動產買賣過戶登記,美濃不動產買賣過戶登記,三民不動產買賣過戶登記,新興不動產買賣過戶登記,仁武不動產買賣過戶登記,鳳山不動產買賣過戶登記,路竹不動產買賣過戶登記,大寮不動產買賣過戶登記,中小企業財務顧問輔導/公司企業買賣讓與
喬禾法律地政士事務所為遠大事業股份有限公司 ( 統一編號28599176 ) 相關企業,本所全台服務,團隊以專業為導向,更結合律師、公證人、會計師、專利師、不動產估價師及銀行金融顧問、不動產經紀人、地政士專業團隊,解決企業與客戶所有問題。為企業策略聯盟廣進財源開創新氣象,本公司採一條龍式服務提供全方位的諮詢顧問協助。 我們的服務宗旨在於傾聽、同理公司企業、客戶的真正需求,以淺顯的法律語言,分析問題點所在,提供最有利及降低損失的解決方案,以追求公司企業、客戶之最佳利益為目標,以最熱情耐心態度為客戶服務解決問題,策略聯盟爭取最大權益。房地各項疑難諮詢
「喬禾法律地政士事務所」提供民眾有資金需求卻無法向銀行借款時,可將房子當抵押品,由喬禾法律地政士事務所代為向銀行辦理借貸,以降低每月原本的繳交的負債數字。 案例中就有許多人身上背負房貸、信貸、卡債、車貸等費用,一個月要繳交十幾萬費用,搞得他們入不敷出、生活沒有品質外,還因為債務問題造成離婚、妻離子散等社會問題。 處理個案中有位X先生每個月原本要繳交12萬元的費用,龐大又沈重的壓力讓他鬱鬱寡歡,只能拚命工作,但賺錢的速度仍趕不上繳交期限,還款路上一路走來相當悲苦,直到由喬禾法律地政士事務所諮詢後,整合X先生所有債務問題後,替X先生規劃完善的還款進度,還款金額也從每個月12萬元降至3萬元,除了幫助X先生的生活慢慢走回正軌,原本吵著要離婚的妻子,也放下擔憂,決定和X先生攜手共同努力還款。 也有人在買房後,錯估自己的薪資或被迫失業,造成房貸繳不出來而遭法拍, 喬禾法律地政士事務所也為房貸繳不出來遭法拍的民眾設身處地著想,讓房子可以在執行法拍前,繳完欠款,幫助民眾拿回法拍屋。 喬禾法律地政士事務所服務項目(免費諮詢):法律、稅務、房地疑難雜症諮詢、法拍屋撤封、代償諮詢、房地各項登記、房地鑑價。契約撰寫銀行貸款
契約書怎麼寫 契約書之擬定 協議書契約 買賣契約書 商品買賣契約書 汽車買賣合約書 貨物買賣契約書各式存證信函
存證分類 標題租賃 承租人過失毀損租賃物,出租人應如何求償?債權 買方不願給付尾款,賣方應如何請求價金?買賣 收到未購買之商品,消費者應如何通知並退貨給賣方?解除契約 網購商品與期待不符,如何請求退費?票據 支票跳票,持票人如何向發票人請求票款?債權 無法向債務人拿回借款,應如何改向保證人求償?未分類 和解當事人之一方如何向他方請求給付和解金額?債權 託運物被弄壞或遺失,應如何向貨運公司請求賠償?債權 運送人如何向託運人請求給付報酬?債權 著作人如何向出版人請求報酬?承攬 工作物有瑕疵,定作人如何向承包商請求修補?債權 老闆不給付薪資,員工應如何請求?未分類 物品借給別人,但對方卻把它弄壞,應如何請求賠償?解除契約 如何向承租人催繳租金及終止租約?信用卡/消費糾紛 廣告不實,消費者該如何求償?信用卡/消費糾紛 商品標示不清,導致發生損害,如何請求賠償?未分類 旅行社擅自更改行程,該如何請求退款?未分類 病人應如何向醫師請求醫療過失之賠償?承攬 工程完成後,承包商應如何向定作人請求給付報酬?買賣 買到瑕疵商品請求退款承攬/工程款 請求廠商將建材更換回原約定使用建材之存證信函智慧財產權 對侵害商標者發送之存證信函承攬/工程款 通知驗收以催付工程款之存證信函承攬/工程款 催促無故停工之包商重新開工之存證信函智慧財產權 終止專利授權之存證信函智慧財產權 對於任意翻拍照片者主張侵權責任之存證信函銀行貸款抵押設定
什麼是抵押設定? 債務人與債權人間在成立借貸契約時,債權人為求保障日後債務人能依約清償債務,實現債權,通常都會要求債務人提供相當於借貸金額之財產為其擔保,在債務人無法清償債務時,債權人可就其擔保債務之財產變價受償。房屋擔保貸款就是這樣的借貸模式,因此將房屋抵押設定給債權人(借款銀行)就是必要流程。 辦理銀行房貸-地政規費為設定金額的千分之一。例如:借款1000萬, 銀行會設定借款金額的1.2倍為1200萬,地政規費就應付12000元,設定文件較繁複,通常會請代書處理,亦可自行辦理。(多設定二成是因為擔心債務人不繳息,有利息違約金...等等費用產生,此時若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,而這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算。若繳息正常,依上述案例清償1000萬元後就能塗銷,而非1200萬。) 辦理房貸增貸-原貸款金額之外, 再增貸。例如:已借款1000萬, 需要再借500萬, 銀行會要求設定600萬(1.2倍),地政規費應付6000元 抵押權-分為下列兩種一、最高限額抵押權 (擔保不特定債權):包括現在及未來可能發生的債務擔保範圍有哪些項目,可能擴及到部分銀行往來債務。 例如:可能及於票據、利息、信用卡、消費性貸款等等(105/8/12 起限縮為單一貸款契約範圍,銀行不能再用卡債、信貸未償還等理由,拒絕塗銷房、車的抵押權。違反的銀行最重可處1000萬元。)二、普通抵押權 (擔保特定債權):僅限該次貸款金額。 一般銀行申貸條件中多要求以 「最高限額抵押權」 設定, 所以設定前記得要詢問銀行擴及的債務擔保範圍為何。 房貸對保完成後,銀行會將土地及建物做「 抵押權設定 」,也就是房屋貸款設定,抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。設定抵押權就需要到「地政事務所」辦理,並依據設定金額繳交千分之一的規費,如貸款1000萬,銀行會設定1200萬,所以抵押權設定的金額就是1200萬,那麼就必須繳交12000元的規費。 房屋貸款設定要怎麼設?地政規費收費怎麼算? 您有任何關於貸款的問題嗎? 歡迎透過貸款通的免費諮詢服務來詢問喔! 房屋貸款 房屋貸款,意思就是利用您名下的房屋向金融機構辦理貸款,只要透過貸款的方式將房屋當擔保品抵押,就可以輕鬆借到錢。而辦理房屋貸款的條件也非常簡單,基本上只要您名下有房產就可以成功借到錢! 在成功辦理房屋貸款時,對保完成後,銀行都會要求進行「設定」,那「設定」這是什麼意思呢? 房屋貸款抵押權設定是什麼?債務人與債權人間在成立貸款契約時,債權人為求保障日後債務人能依約清償債務,實現債權,通常都會要求債務人提供相當於貸款金額之財產為其擔保,在債務人無法清償債務時,債權人可就其擔保債務之財產變價受償。 房屋擔保貸款就是這樣的借貸模式,因此將房屋抵押設定給債權人(借款銀行)就是必要流程。 因此,將房屋抵押設定給債權人就是一道非常重要的手續與流程。 當確定能夠辦理貸款後,在對保之後會做「抵押權設定」,所設定的金額為貸款金額的1.2倍。會設定1.2倍是因為擔心債務人不繳息,銀行可以確保在最高利率下回收本利,包含衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用。 抵押權專為擔保債權而設,設定抵押權的目的在於確保債權,白話一點就是讓抵押權人得以拿回借款。舉例來說,如果債權已屆清償期而未獲清償,抵押權人就可以依據《民法》的規定實行抵押權,得聲請法院拍賣抵押物,就其賣得價金而受清償。換言之,抵押權是指債務人將財產做債權擔保,如果逾期不還款,債權人便享有法拍該財產後的優先受償權。 抵押權分類分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」,兩者的時間並不同。 「普通抵押權」稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。依《民法》第880條規定:「以抵押權擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅。」簡言之,抵押權人的抵押權所擔保的債權,如遇上時效消滅,依法仍可於「五年」內實行抵押權,但是如已超過「五年」,則該抵押權依法即消滅不得再行使。 「最高限額抵押權」稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權,換句話說,就已確定之原債權,抵押權人僅得於其約定之最高限額範圍內,行使其權利。 一般銀行申貸條件中多要求以 「最高限額抵押權」 設定, 所以設定前記得要詢問銀行擴及的債務擔保範圍為何。 一般銀行房屋貸款經常使用的業務項目為:抵押設定、權利內容變更、清償後塗銷。 抵押設定申請房屋貸款核准持「權狀與設定申請書」至地政機關,將不動產權利設定給債權人(如銀行),可代書辦理或自行辦理地政單位發給 他項權利證明/設定申請書副本 給債權人(如銀行),而權狀則交還給借款人權利內容變更向原本辦理貸款的銀行提出條件變更(如增貸、延長年限等)核准持「她向權利證明與變更申請書」至地政機關辦理 原他項權利證明內容變更,銀行簽約代書辦理地政單位發給 變更後他項權利證明/變更申請書副本 給銀行清償後塗銷清償房貸發還 清償證明、他項權利證明、設定/變更申請副本持「清償證明、他項權利證明與塗銷申請書」至地政機關辦理塗銷設定結案設定抵押權所需證明文件登記申請書抵押權設定契約書申請人身分證文件(身分證影本或戶口名簿影本)土地、建物所有權狀或他項權利證明書義務人印鑑證明房屋貸款設定費用抵押權在哪裡設定?費用是多少?設定抵押權就需要到「地政事務所」辦理,並依據設定金額繳交千分之一的規費,通常銀行在設定上,會將金額設定較高。 如貸款1000萬,銀行會設定1200萬,所以抵押權設定的金額就是1200萬,那麼就必須繳交12000元的規費。設定文件較複雜,雖然能夠自己辦理,但有些人也會請代書代辦,不過代書代辦費用則需要另外支付。 辦理房屋貸款增貸時怎麼設定?已經有原本的貸款金額再辦理增貸,如已借1000萬,需要再借500萬,銀行會要求設定600萬,則地政規費就應付6000元。在這裡,因為債權保障的緣故,銀行通常會請自加配合的簽約代書處理。 房屋貸款清償時怎麼塗銷?當借款還清時,貸款的銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件,此時可以將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。 如何進行抵押權塗銷?抵押權塗銷同意書準備好凡已登記之抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等,使抵押權消滅時,應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同下列應備文件向不動產所在地之登記機關申請塗銷登記,抵押權塗銷一樣分為兩種:金融機構抵押權以及私人抵押權。 金融機構抵押權塗銷:a. 申請人親自辦理:土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。 b. 委託代理人辦理:除準備以上證件外,代理人請帶身分證正本及印章。 私人抵押權塗銷:a. 抵押人親自辦理:土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書(蓋妥印鑑章)、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。 b. 債權人(抵押權人)親自辦理:抵押權人身分證明文件、抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。 c. 委託代理人辦理:除以上證件外,代理人請帶身分證正本及印章。記得,一旦債務清償完畢,拿到了債權人提供的相關證明文件,一定要及早向地政事務所辦理抵押權塗銷登記,以免影響自身權益。 您對於抵押權設定還是不了解嗎? 還是對於房屋貸款還有其他想要知道的問題嗎?