買農地養6年再賣 想主張400萬免稅額 誤解「這規定」一場空
2024-01-04
【買農地養6年再賣...想主張4百萬免稅額 專家：搞錯這事淪一場空】 文／正業地政士聯合事務所所長鄭文在
2023.12.30 好房網 網站
舊制所得稅，針對土地買賣，免課徵所得稅，土地買賣只要
繳納土地增值稅。
而土地增值稅公告現值每年1月1日調整一次，只要是當年度的買賣案件
（1／1～12／31），因為土地公告現值未調整，如果有獲利，同時免課徵所得
稅及土地增值稅，造成租稅不公平，所以房地合一稅因應而生，使租稅更公平。
房地合一稅上路後，即使同年度買賣土地增值稅免稅，如果有獲利，
就要繳納所得稅（房地合一稅）。為此，也造成許多人的誤會，以為購買
土地後，只要持有期間超過6年，就可以主張400萬元的免稅額及10％的優
惠稅率，其實誤會大了，恐怕這6年會空等一場。
都市計畫內違規使用的農業用地，因為沒有做農業使用，
買賣時須繳納土增稅及申報房地合一稅。
房地持有6年以上 享400萬免稅額與10％稅率 個案中的客戶，買了一筆都市計劃內違規使用的農業用地，因為
沒有做為農業使用，所以買賣時必須繳納土地增值稅及申報房地合一稅，
如果有獲利也必須繳納房地合一稅。客戶從網路中得知，房地合一稅持
有期間愈久，稅率愈便宜，如果持有6年以上，還有400萬元的免稅額及
10％的優惠稅率。
該客戶已經承買近6年，最近有出售的打算，如果買賣成交，希望我們
擔任辦理過戶的地政士，並且協助他辦理10％房地合一稅優惠稅率。
農地沒有農用 無法主張優惠 檢視謄本後，我們發現客戶誤解了房地合一稅的規定，
因為依照《所得稅法》第4－5條規定：前條交易之房屋、土地有
下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所
得額，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於
該房屋連續滿6年。
（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
也就是賣方如果要主張房地合一稅優惠稅率，必須符合自住房屋、
土地為準，空地是無法主張優惠稅率的，只能依照賣方持有期間的長短
，適用不同比例的房地合一稅。該案件賣方持有期間超過5年，依照規定
適用20%房地合一稅，無法適用400萬元及10％的優惠稅率。
房地合一稅依照持有期間長短，適用不同的稅率，遏止不動產短期炒做，
同時也給自住需求的賣方相對租稅優惠，但是以自住房地為主，不包括非自住
的房屋及土地，提醒您：切勿引喻失義，空歡喜一場。
資料來源: 好房網 網站
https://news.housefun.com.tw/....../405360406140.html......
