父送兒1200萬宅 這招「神操作」免贈與稅、房地合一稅
2023-12-14
有沒有兩全齊美的方法?資深地政士表示,由父母先贈與現金當頭期款,
把房子賣給小孩,小孩另外申請房貸,銀行撥下來的錢交給父親,由小孩繳房
貸,父母也可繼續贈與現金幫忙小孩繳房貸,如此就可解決上述問題。
最近就有一個案。正業地政士事所務所所長鄭文在表示,一位民眾想將
名下一間房子過戶給30歲兒子,房子市價約1200萬元,房屋評定現值及土地
公告現值合計約350萬元。
如果利用跨年贈與給兒子,今年12月31日贈與244萬元,明年1月2日再贈與
106萬元(244萬元+106萬元=350萬元),這個房屋就可以順利登記到兒子名下,
免繳贈與稅。
缺點是未來兒子若以市價1200萬元出售,因公告價值僅350萬,將有850萬元的
獲利須課徵房地合一稅。即使自用6年再出售,享受400萬元免稅額 、10%優惠稅率,
以850萬減400萬再乘10%,仍要繳納45萬元房地合一稅。
這對父子後來協議以1220萬元交易,其中包括2成自備款244萬元,
8成銀行貸款976萬元。自備款部分,由於244萬元可視為贈與稅免稅額,
可主張免除債務,兒子並不需要付款給爸爸。
至於976萬元房貸部分,銀行核准後直接撥款給爸爸,因有銀行撥款金流,
再加上貸款契約書,且兒子對銀行貸款976萬元,有償還能力,經國稅局認定
,買賣順利完成。
鄭文在表示,這對父子如此「神操作」,由於買賣取得價格1220萬元,
未來兒子即便在二年內房地合一重稅期以市價1200萬元出售,因為沒有獲利,
房地合一稅就是0元,既省了贈與稅,也省了未來房地合一稅。