法律小故事：出售繼承土地竟要繳納高額土增稅

               張先生在1978 年時買了位於桃園市區精華地段的38 坪建地。2018 年時，

        張先生不幸過世，張太太為了節省遺產稅，而以「配偶財產差額分配請求權」

       的方式取得丈夫包括土地在內的所有資產。

               3 年後，張太太打算以單坪90 萬～100 萬元的行情將該筆土地售出，經過

       計算後發現，竟要繳納高達430 萬元的土地增值稅，讓張太太不知道該繼續持有

     ，還是用其他方法省稅，急得透過朋友求助專家。

             民眾在出售長期持有的不動產時，會發現除了賣房子賺到的錢須繳稅，更貴的

    其實是繳納土地增值稅。近年來土地價值不斷飆升，如果是位在市區精華地段的老

    舊公寓，因為土地持分比例較高，若是持有期間又長，賣房子時可能就須繳納數百

    萬元的土地增值稅。

              想要節省土地增值稅，除了善用自用住宅優惠稅率之外，更重要的關鍵在

      於持有期間的計算。土地取得的方式有很多種，可能是遺產、贈與或是買賣取

      得，而買賣取得就是以購買時過戶的登記日為持有期間的起算日，但遺產及贈

      與的取得，可能會因為在繳納遺產稅或贈與稅時，選用較省稅的方式，導致土

      地持有期間的起算日，不是在遺產或贈與過戶時的登記日。

                   持有期間起算日 影響土增稅金額多寡

          案例中的張太太如果要出售土地，可能得面臨高額土地增值稅，

            設張太太當初取得土地的2 種狀況，將導致不同結果：

          情況1：以「配偶財產差額分配請求權」取得土地。

                   如果張先生往生時，遺產金額很高，張太太為了節省遺產稅，

            主張配偶財產差額分配請求權，得以省下100 多萬元的遺產稅。

                  但是因為主張配偶財產差額分配請求權的關係，該筆土地的持有

            期間起算日就必須回溯到張先生1978 年買地的時候。

                  換算起來，土地增值稅從1978 年取得時的公告現值每平方公尺8,000 元，

           漲到如今的11 萬元，加上倍數累進，張太太因此將被課430 萬元的土地增值稅。

             情況2：以「遺產繼承」方式取得土地。

                  假如張先生的遺產有包含其他存款、股票、投資等，張太太可請求

         分配上述財產。只要不動產的過戶沒有使用到差額分配請求權，持有期

         間的起算日就可採用遺產繼承過戶日的時點起算，張太太就可以同時節

        省遺產稅及土地增值稅。

                特別提醒，夫妻間贈與不須繳納贈與稅，且根據土地稅法的規定，

         配偶相互贈與的土地，「得」申請不課徵土地增值稅，也就是贈與土地

        的當下，可選擇是否要繳交土地增值稅。

              許多民眾會以為，申請不課徵就是不用繳稅的意思，等到要出售不動產

      的時候，才發現並非不用繳納土地增值稅，而是延後繳納而已，且因持有時間

      拖得更長，反而要繳更多稅。狀況就如同上述張先生及張太太的例子，持有期

      間起算日，必須回溯到贈與之前購買的時點，而不是從贈與時起算，這一點觀

      念相當重要。

             民眾在處分不動產時，因涉及遺產稅、土增稅、房地合一稅等多種稅目，

    建議應尋求相關專業人士的意見，做完整的規劃，特別是像夫妻之間所持有的

    不動產，究竟應該怎麼安排比較有利，可以多加試算比較，才不會前面省小稅，

    後面繳大稅，甚至造成受贈者或繼承人的負擔。

           土增稅試算管道:

              民眾只要上「內政部不動產資訊平台」網站的「房貸資訊」專區，

       點選「稅金試算」，找到「土地增值稅」的試算列表，就能自行試算。