透天房屋只賣基地 (土地)保留建物後，土地所有權人之繼承人要求拆屋還地 ?
老盧在鄉下有一華麗的透天厝別墅，為償還對老張的債務，故答應將該房地的基地以相當的對價出售給老張，但保留建物未移轉用以便偶而休閒渡假用，可行否? 老張往生後，其繼承人小張能否向老盧主張拆屋還地 ? 後來老盧缺錢，想將該建物以不錯的價格賣給小陳，小張能否主張優先購買 ?

ANS:

(1)民法第799條稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。 即區分所有建物 (例如公寓或大廈) 與其基地不得分離出售，但透天房屋不受此限制。 故老盧只賣土地給老張，未賣建物可行。

(2)民法第 425-1 條土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受民法第449條第1項租賃契約不得超過20年規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

故推定房屋得使用期限內，老盧和老張或繼承人小張之間有租賃關係，老盧並非無權占有該土地，小張不得向老盧主張拆屋還地。 即老盧向老張(或繼承人小張)承租土地使用，租金由雙方協議，協議不成再請求法院定之。

(3) 土地法第 104 條基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 故老盧要出售建物，基地所有權人小張有依同樣條件優先購買權。